Der Marktwert einer Immobilie ist jener Wert, der sich „im allgemeinen Geschäftsverkehr“ am ehesten einstellt. Also der Wert einer Immobilie, der auf dem freien Markt wahrscheinlich erzielt wird.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, müssen Sie den Marktwert genau kennen. Nur so können Sie einen realistischen Verkaufspreis festlegen. Dazu müssen alle verfügbaren Unterlagen hinzugezogen werden. Vom Grundbuchauszug über Pläne, Widmungen bis hin zu laufenden Mietverträgen.

Eine Marktwertermittlung sollte deshalb nicht von Laien durchgeführt werden, sondern nur von Experten mit der entsprechenden Kompetenz und Erfahrung. Dadurch vermeiden Sie Fehler und ersparen sich sehr viel Zeit, Geld und Nerven.

Wie Sie ein professionelles Marktwertgutachten kostenlos bekommen können, erfahren Sie am Ende dieses Artikels. Ich arbeite mit einem erfahrenen Partner zusammen und kann Ihnen gerne ein kostenloses Marktwertgutachten vermitteln.

Wie wird der Marktwert bzw. der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Dafür sind drei gesetzlich festgelegte Verfahren in Österreich üblich: 

1. Das Vergleichswertverfahren

Voraussetzung, um dieses Verfahren anwenden zu können, sind Immobilien, die in Lage, Beschaffenheit, Zuschnitt, Nutzung etc. vergleichbar sind.

Vergleichswerte können ähnliche Wohnungen oder Häuser in der Nachbarschaft sein, die kürzlich verkauft wurden. Die erzielten Verkaufspreise für diese Objekte können für Vergleiche herangezogen werden.

Gute Makler in der Region haben im Regelfall die neuesten Unterlagen und Vergleichswerte.

2. Das Sachwertverfahren

Objekte, bei denen die Eigennutzung wesentlich und nicht der Ertrag ausschlaggebend für die Markteinschätzung ist, werden oft mit dem Sachwertverfahren bewertet.

Über die Wohnnutzfläche werden die Herstellungskosten des Gebäudes zum Neuwert ermittelt. Baunebenkosten und die Kosten für Außenanlagen werden ebenfalls anhand einer Tabelle festgestellt.

Beim Sachwertverfahren wird also ermittelt, welche Kosten für den Neubau eines Objektes in dieser Lage und Qualität entstehen würden. Dann wird die Abnutzung bewertet und abgezogen.

Tipp: Der Sachwert einer Immobilie setzt sich aus vielen Einzelschritten zusammen und es gilt vieles zu beachten. Für einen Laien ist es fast unmöglich, den Sachwert korrekt zu berechnen. Ein professionelles Marktwertgutachten ist deshalb unbedingt empfehlenswert.

3. Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren dient der Bewertung von Anlageobjekten und Gewerbeimmobilien. Auch Mehrfamilienhäuser werden damit bewertet. Die Methode findet also vordergründig dann Anwendung, wenn es vor allem um die Erträge geht, die langfristig erzielt werden können.

Als Grundlage wird dabei die Jahresnettomiete herangezogen. Oft wird diese Methode auch angewandt, um den Sachwert der Immobilien abzusichern und zu verifizieren.

Neben diesen drei Verfahren ist der Marktwert einer Immobilie auch stichtagsbezogen.

Das bedeutet, dass der Markt- bzw. Verkehrswert durch jene Verhältnisse bestimmt wird, die zu einem bestimmten Tag – und nur zu diesem Tag – Gültigkeit haben. Bricht beispielsweise morgen eine Weltwirtschaftskrise herein, ist der Verkehrswert der Immobilie übermorgen bestimmt ein anderer als vorgestern.

Folgende Faktoren haben auf den Marktwert einer Immobilie zusätzlich Einfluss:

Die Lage

Die Kriterien für die Lage einer Immobilie sind vielfältig:

  • Aussicht und Sonnenstunden
  • Infrastruktur ((Kindergärten, Schulen, ärztliche Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung an das Verkehrsnetz, Zentrum etc.)
  • Nachbarschaft (Gewerbegebiete, Lokale, etc.)
  • Umweltrisiken (Fluglärm, Hochwassergefahr)

Das alles muss bei der Marktwertermittlung berücksichtigt werden.

Das Alter

Auch das Alter der Immobilie spielt bei der Ermittlung des Marktwertes, z. B. beim Sachwertverfahren, eine Rolle. Grundsätzlich sind Neubauwohnungen natürlich hochpreisiger als Bestandswohnungen. Doch eine Altbauwohnung muss kein Nachteil sein. Gerade Familien wissen hohe Decken, dicke Wände und großzügige Grundrisse zu schätzen.

Der bauliche Zustand

Bei älteren Häusern und Wohnungen sehen Käufer ganz genau hin – gerade in Altbauwohnungen können sich Mängel verstecken.

Mangelnder Brandschutz, veraltete Elektrik und verrostete Wasserleitungen sehen Laien oft auf den ersten Blick nicht. Doch für einen neuen Heizungskessel können schnell einmal 10.000 Euro fällig werden.

Ein Marktwertgutachten gibt Ihnen wichtige Hinweise auf den baulichen Zustand Ihrer Immobilie.

Die laufenden Mietverträge

Laufende Mietverträge können einen Vorteil darstellen – aber auch einen Nachteil. Wer eine Wohnung kauft, die bereits vermietet ist, tritt als Eigentümer in den Mietvertrag ein. Erkundigen Sie sich im Vorfeld, ob die bezahlte Miete den gängigen Mietpreisen entspricht.

Energiesparwerte / Energieausweis

Der Energieausweis, den jeder Verkäufer vorlegen muss, lässt Rückschlüsse auf den künftigen Energiebedarf zu. Außerdem kann abgelesen werden, welche Modernisierungsmaßnahmen in Zukunft auf den Eigentümer zukommen. Je weniger Energie benötigt wird, umso wertvoller das Gebäude.

Qualifizierte Immobilienmakler wie mein Partner, können Ihnen sehr günstig einen Energieausweis erstellen. Sollten Sie ihm einen Auftrag für den Verkauf Ihrer Immobilie geben, ist der Energieausweis sogar gratis!

Sie sehen, um den korrekten Marktwert einer Immobilie zu ermitteln ist sehr viel Arbeit, Fachwissen und Erfahrung notwendig.

Machen Sie deshalb bitte nicht den Fehler und verzichten auf eine professionelle Marktwertermittlung. Da sparen Sie definitiv an der falschen Stelle.

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Das kostenlose Marktwertgutachten beinhaltet:

  • umfassende Aufnahme und Besichtigung der Immobilie
  • Ermittlung des derzeitigen voraussichtlichen Verkaufserlöses der Liegenschaft
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Dafür bekommen Sie eine professionelle Einschätzung über den Marktwert Ihrer Immobilie und können sicher sein, dass Sie weder zu billig verkaufen, noch auf Ihrem Objekt sitzen bleiben.

Übrigens: Ein Marktwertgutachten macht nicht nur für Immobilienverkäufer Sinn. Auch wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen, müssen Sie genau wissen, was das Objekt tatsächlich wert ist.

Mein Tipp: Sollte der Verkäufer kein aktuelles Marktwertgutachten vorweisen können, seien Sie vorsichtig. Denn eine realistische Einschätzung des Wertes ist ohne professionelle Immobilienbewertung kaum möglich.

Auch wenn er den Preis in bester Absicht kalkuliert – als Laie kann er versteckte Mängel gar nicht erkennen. Genauso wenig wie er sich auf Vergleichswerte stützen oder den korrekten Sachwert anhand des gesetzlich festgelegten Verfahrens feststellen kann.

Mit einem professionellen Marktwertgutachten sind also sowohl Verkäufer und Käufer gut abgesichert. Und das ist die Basis für jedes erfolgreiche Immobiliengeschäft.